万科卖房要靠养猪提振吗？
近年来进入房地产销售增速慢通道后，房地产企都在寻求业务多元化，希望找到新的利润增长引擎。文章来源：投中网（ID：China-Venture），作者：林桔、Ellie、费雪。
原本想低调养猪的万科，还是被人发现了。这几天一则万科养猪倌的招聘消息，把万科在养殖业的野心彻底暴露了出来。
“碧万恒融4巨头，就差融创没搞畜牧业。”中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰对万科养猪的事如此评论。
5月7日，万科公开招聘猪场总经理、开发报建专员（养猪场）等5个岗位，要求2-3年以上的相关工作经验，且需要本科及以上，坐标在深圳。根据该招聘信息，我们看到了万科进入养猪业的理由和时间表。
万科称，2019年猪肉价格大涨、2020年以来受疫情影响，客户购置食品不便，因此要完善“从农场到餐桌”的服务产业链条。因此公司在2020年3月建了食品事业部，初期主要布局三大块：生猪养殖、蔬菜种植和企业餐饮。
根据万科官网信息，集团合伙人谭华杰兼任新成立的万科食品事业部（BU）首席合伙人。
这个公告透露了两个关键信息：猪企可期，万科多元化又多了一条路。
万科养猪：急国家之需？在被人发现万科养猪之前，王石其实有意无意放出过消息。
在去年12月的中国企业领袖年会上，万科创始人王石问新希望董事长刘永好，在猪肉涨价的这一年，新希望赚了多少。刘永好回答说，效益不错，请你吃顿饭肯定没问题。
刘永好请王石的这顿饭一定不便宜。
要知道，新希望2019年的净利润有61.81亿元，增速127.08%。到了2020年一季度，新希望仍然高涨，净利润达20.08亿元，同比增加了120%。
以猪养殖龙头牧原股份为例，近三年该公司的平均营收增速超过50%，2019年扣非净利润同比大增1186.55%。
不仅利润高，养猪业从去年开始还能享受到政策红利。为了稳定猪价，万科总部所在的广东，早在2019年7月就制定了“养猪任务”。
根据官方文件显示，2019年广东全省生猪出栏规划目标为3400万头/年，2020年为3300万头/年。在各城市中，深圳没有具体养猪任务，广州2020年则为30万头。
“我现在会把万科当为一家准国企，作为国企急国家之需，进入养猪领域是符合逻辑的。”香港金融服务公司汇生国际融资总裁黄立冲告诉投中网。
在粮食价格大举上涨的时代，什么赚钱做什么，黄立冲认为万科此次跨界没什么问题。
天风证券的一份报告也指出，这个看起来猪都“飞”起来的行业，进入利润释放阶段。但报告也指出，在盈利周期拉长的背景下，企业盈利高成长成为当前养殖股投资的核心。
都闻到了猪肉香，但站在养猪的风口能不能趁势“飞”起来，要看企业的经营能力。
影响养殖板块盈利的因素主要包括：行业周期(猪价)、出栏量(成长)、头均盈利能力(成本)。其中，非瘟疫情防控能力构成企业出栏高成长的关键。
天风证券这份报告指出，疫情、环保政策等将抬升生猪养殖产业的技术门槛，导致中小散养户加速退出，行业集中度加速提升。
换句话说，头部养殖集团迎来发展的黄金期。 相对而言，集团养殖企业资金更为充裕，资产改造更加迅速和充分，技术人员更加专业，管理体系更加健全，从而在非洲猪瘟疫情的防控方面具有显著的相对优势。
万科有没有这种站在风口上“起飞”的能力呢？
万科养猪：只为了离业主更近？在5月7日的招聘信息中，万科对猪场总经理的工作描述，该职位将参与制作25万出栏生猪规划。这或是万达首期养猪的规模。25万出栏生猪不算多，还没到新希望2019年（355万头出栏量）的一个零头。
“以他们（万科）目前的投入情况来看，还不算是很大规模的投入，可以算是‘接近业主、刺激购买力’思维的一种延续性的尝试。（我认为）购买力虽近、自建看起来利润很好，但需求的多样性比较复杂，想要得到正面结果，里面有许多路要走。”一位养殖行业的业内人士告诉投中网。
上述人士还表示，这些年接触过不少开发商和物业，他们一直有一个共同的迷思——“我们离业主最近，离购买力最近“。在这其中，万科算是一直在不断尝试激活业主的购买力。
为了接近业主，万科构建了一条完整的食品产业链。
在此之前，万科早已经有自己的农业公司。万科农业投资主体为深圳六元企业发展公司，这是万科的全资孙公司。深圳六元成立于2017年9月，万科食品BU合伙人谭华杰为该公司的执行董事。
除此之外，万科还100%持股广州第六园农业发展公司（下称六园发展），这家公司经营范围包括：猪的饲养；羊的饲养；鸡的饲养；鸭的饲养；鹅的饲养……一家彻彻底底的养殖公司。
根据乐居财经报道，六园发展还在河南汝州、广东深圳、珠海、四川凉州等城市设立了、控股或参股农业公司，其中包括生猪（指所有养殖猪）养殖项目。
在招聘信息中，万科还谈到了“从农场到餐桌”的服务产业链。即与各行业优秀伙伴共同努力，争取“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活场景师”的重要组成部分。
“美好生活场景师”这个万科自我定义的身份要追溯到2年前。
在2017年度业绩发布会上，万科宣布要从“城市配套服务商”升为“城乡建设与生活服务商”，具体细化的四个角色分别是美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。
2020年3月万科发布2019年度的企业社会责任报告，在开篇的组织构架中，增加了“食品BU”，但报告并没有详细介绍该BU。
与此同时，我们也看到了万科在自己的业务版图里规划了一块“农牧业”，虽然没有用文字表明，但能看出那它属于万科的“生态”。
买房送猪：万科养猪要反哺地产吗？近年来进入房地产销售增速慢通道后，房地产企都在寻求业务多元化，希望找到新的利润增长引擎。
房企多元化布局喊了这么多年，万科究竟取得了哪些成绩？
从万科的营收构成来看，目前房地产业务的营收占比依然超过95%。除了房地产主业，万科唯一能拿的上台面的业务就是万科物业，而万科在财报中也仅披露了物业服务板块的单列收入。
而其他，如长租公寓、商管、物流仓储服务、养老、文旅等领域，都统一被纳入“其他业务”中，在2019年贡献了约25.4亿元的营业收入——不足整体营收的一个零头，过去一年万科整体营收3678.9亿元。
身为房地产龙头企业的万科，近三年的营营收增速开始呈现放缓的势头；从扣非净利润来看，万科净利润的增速已经由2017年的30%一路下滑至2018年的23%，到了2019年，净利润的增速仅为14%。
今年一季度，受疫情影响，万科的营业收入同比下滑1.24%，扣非净利润同比下滑9.86%。
在其他业务还没有明显起色的情况下，万科为何要急于进入养猪行业？
如果用万科的毛利率和净利率与猪养殖龙头牧原股份进行对比，除去2018年猪瘟流行的特殊情况，牧原股份的净利率远高于万科，2019年牧原股份的净利率达30%，是万科的2倍。
那么，万科进入养猪行业，是为了间接圈地吗，还是真看好这个赛道，寻找新的利润增长点？
有人认为，万科养猪是因为钱太多了，而且拿地便宜，所以顺带做点三农事业，要点政府口碑。
一位万科的内部人士向投中网分析，地产行业短时间内不会有大的突破，集团化作业增加新业务比较容易，万科每一项新业务的开展肯定是经过深思熟虑的。
中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰认为，万科养猪是认真的。目前大多数房企多元化布局都选择了养老、文旅、商业等第三产业，万科养猪是进入到了第一产业——农业和畜牧业。
“这个产业如果能够专业化和规模化，那太好了。直到现在中国也没有完全解决猪肉的问题，一个原因是养猪没有进行产业化，此外，猪肉在供应和需求端总是错位。”
陈云峰分析，如果万科介入养猪行业，它一定会做的很产业化、很专业化。“甚至我都能想象到，它（万科）并不是说光靠自己来建养猪场，它肯定也会推进县/镇/村的农户养猪，万科统一供应饲料、安装摄像头，万科再统一收购。万科如果真这么做了，这或许是个肉眼可见的大利润增长点。”
“我开个玩笑，以后只要买万科的房子就送你一头猪，平时物业公司就可以卖猪肉，在万科所有园区里都有万科猪肉，而且都是绿色环保的，多好啊。”陈云峰说。
正如恒大提出的“买楼送车”。2019年8月恒大总裁夏海钧在分析师沟通会上曾表示，恒大的造车业务未来或也将“反哺”地产板块，未来会推出“买楼送车”，以带动房地产销售。
不过，陈云峰表示，只有当房地产巨头们都潜下心来做实体经济，甚至步入到第一产业的时候，这个产业才有希望。
如果非要将地产跟养猪扯上关系，高楼养猪是时下非常流行的养猪模式，万科会用高楼养猪吗？
一位不愿具名的投资经理表示，该模式确实节省土地，但也存在污染、通风、成本等问题，可能并不利于猪肉质量。
而在陈云峰看来，万科不会选择高楼养猪，养猪可能还是会以农村化的方式进行。
穿越猪周期：万科有耐心吗？尽管低调谋划数年，产业链完整配齐，但事实是，曾跨界养猪的没有下文了，而行业即将进入下行周期。万科养猪，有耐心等待下一个起飞时刻吗？
国家统计局5月7日发布的数据显示，2020年4月下旬生猪（外三元）价格为32.9元/千克，较4月中旬下跌3.5%。生猪价格自2月中旬达到39.5元/千克的年内高点后，经历了两个多月的连续下跌。
南华期货研究所农产品总监赵广钰表示，生猪价格近期出现连续下跌，主要是受到白条肉消费滞缓、进口及国家储备冷冻肉投放增加等因素影响。不过也有分析师认为，随着疫情控制，餐饮行业恢复，猪肉价格下半年或再度反弹并维持高位 。
尽管如此，从养猪行业四年为一个周期来看，行业似乎也即将进入下行阶段。一般而言，猪肉价格上涨，养母猪的人就多（比如现在万科养猪）。母猪产子，小猪长大进入市场增加了供应，价格开始下跌，产能逐步出清，供应变少，猪肉价格重新上涨。
整个价格涨跌周期大约是4年。
这一轮猪肉涨价从2018年5-6月开始，中途经历非洲猪瘟的影响，价格波动较大。
《财经》杂志报道称，一般来看猪肉上涨周期一年多，下行周期两年多，现在已经进入猪肉价格的下行通道，明后年猪肉价格或会大幅度下降。
另外，除去周期性，养猪是一个专业很强的领域。这也是为什么万达、恒大、碧桂园、网易都曾对外公布过养猪大业，但至今都没有一家有“业绩”可言。
事实上，跨界养猪早就成为了一个潮流，前有互联网公司网易和阿里，后有房地产大佬王健林和许家印，那些跨界养猪的企业现在怎么样了？
2014年12月1日，王健林为了扶贫决定去贵州丹寨县养猪，计划建设30万头规模的黑毛猪养殖场和屠宰厂，由万达提供猪仔和饲料，全县贫困人口无偿入股养殖场，享受分红，生产出来的猪肉直接通过万达广场卖到全国。
事实证明，万达很快就放弃了养猪“大计”，转而开发万达小镇。
原本按照万达的构想，万达拥有全国的零售渠道，借助这一渠道优势，成立专门销售公司，把在丹寨深加工的农产品销往全国，完全可以形成农民种养、企业加工、全国销售的良性循环。
但后来王健林对记者说：“当我们调研了国内的5大养猪企业发现，都没有挣钱的，基本是一年挣一年赔，那十年下来不就为零了吗？没有利润，怎么搞下去？”
在一段从内部流出的视频中，王健林对丹寨政府人员说道：“原来我以为盖个猪场……他回去跟我说要十万头猪场要几个亿，我说你盖个猪场要几个亿，我们盖个五星级酒店才多少钱？”
无独有偶，恒大、碧桂园都曾宣布要养猪。2014年恒大宣布要在农业畜牧业板块粮油、乳业、畜牧三大集团投资1000亿元。但花了不到两年时间，恒大就以27亿元卖出了矿泉水、粮油和乳制品的全部权益。
当时有市场分析称，恒大等不起农牧业超过十年的回报周期，所以退出。
碧桂园的养猪业同样也没有声息了。2018年6月15日，碧桂园农业控股有限公司也正式揭牌。此前，碧桂园微信公众号曾发布一则招聘养猪专家的信息，称正在招聘养猪事业部负责人，要求有10年以上工作经验。
此后，据新浪财经，碧桂园农业控股有限公司和中国检验检疫科学研究院还签署了战略合作协议，围绕食品农产品质量安全监管，在标准化体系、检验检测体系、信息化平台及追溯体系等方面开展全面合作，致力于为农业现代化提供强有力的支撑。
但截至目前，在碧桂园等上市公司的财报中，也没有对养殖业业绩进行披露，也没有关于养猪的后续消息。
目前还在坚持的是网易丁磊。
宣布养猪的第十年，2019年9月，网易才宣布第三家养猪场正式落户绍兴嵊州，此前的分别在浙江及江西。新的养猪场计划在2021年出栏生猪10万头，2022年底出栏量20万头，2024年出栏50万头。对比动辄上百万头的养殖企业来说，网易的养殖数量也比较小。
然而网易养猪十年，至今也并未在财报中披露与养猪相关的营收。
万科选择在此刻“进入”养猪行业，会是好机会吗？
在黄立冲看来，尽管宏观环境在变化，但对万科融资成本比较低，具备较强抗风险能力。“万一出现什么问题，还可以向银行借钱。借了再养。”
